EUs taksonomi

I 2021 vedtok EU et nytt klassifiseringssystem som har vært under utvikling de siste årene. Systemet, EU-taksonomien, definerer hvorvidt en aktivitet er bærekraftig eller ikke. EU-taksonomien er et viktig verktøy for å vri investeringer mot mer bærekraftige aktiviteter.

EU taksonomiens hovedkrav for å bli ansett som bærekraftig:

• Bidra vesentlig til oppfyllelsen av minst ett av EUs seks miljømål:

1. begrensning av klimaendringer
2. klimatilpasning
3. bærekraftig bruk og beskyttelse av vann- og marine ressurser
4. omstilling til sirkulærøkonomi
5. forebygging og kontroll av forurensning
6. beskyttelse av sunne økosystemer og biologisk mangfold

• Ikke vesentlig skade noen av de andre fem miljømålene («Do no significant harm»-prinsippet)
• Oppfylle minimumsstandarder til sosiale forhold og styring (som fastsatt i OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper, FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter og ILO-konvensjoner).

Eksempel på stegvis prosess for arbeidet med EUs taksonomi:

Eligibility Screening (kvalifikasjon)

Reitan Eiendom har fulgt utviklingen av EU-taksonomien tett, og i 2023 har selskapet revidert og utvidet kvalifikasjonsscreeningen (Eligibility Screening) opp mot EU-taksonomiens aktivitetskategorier ytterligere fra året før.

I 2022 lå selskapets aktiviteter innenfor fem kategorier i EU-taksonomien. For 2023 er kategori 7.3 og 7.5 ikke inkludert, og selskapets aktiviteter ligger per 2023 innenfor følgende tre kategorier i EU taksonomien;

• 7.1 Konstruksjon av nye bygninger
• 7.2 Renovering av eksisterende bygninger
• 7.7 Kjøp og eierskap av fast eiendom

De tekniske screeningkriteriene for de overnevnte aktivitetene er i stor grad på plass fra EU. Selskapet rapporterer i årets rapport på hvor stor andel av de økonomiske aktivitetene som er kvalifisert for (eligible) EUs Taksonomi, altså hvilke aktiviteter som har mulighet til å bli grønne etter taksonomien.

Primærenergibehov (Primary Energy Demand): Norsk definisjon på plass

Kommunal- og distriktsdepartementet offentliggjorde 31. januar 2023 en veiledning om energirammer for nesten nullenergibygg og primærenergibehov. Veiledningen er utarbeidet i tilknytning til EU-direktivet om bygningers energibehov (2010/31/EU av 19. mai 2010) og EUs Taksonomi. Kravene i EU-direktivet og noen av taksonomikravene er knyttet til primærenergibehovet i bygninger, mens norske forskrifter og veiledninger ikke har brukt dette som måleparameter. Mangelen på en tydelig definisjon for norske bygg har ført til vanskeligheter med å avgjøre om byggene er i henhold til de overnevnte EU-kravene. Dette er løst gjennom den nye veiledningen.

Energibruken i norske bygninger er i all hovedsak fornybar. Til beregninger av primærenergibehov skal det legges til grunn en faktor på 1,0 for alle energibærere. Dette innebærer at det ikke gjøres forskjell på ulike energikilder som byggene benytter med tanke på klimafotavtrykk. For eksempel fjernvarme og elektrisitet. I noen land vil det være store variasjoner i hvor fornybar energien fra ulike kilder er. Effekten av dette kan utjevnes ved hjelp av energifaktorer, men er som nevnt ikke nødvendig i Norge.

Kravene i ny teknisk forskrift (TEK17 fra 2022) gir energieffektive bygninger med energibehov som i all hovedsak er dekket av fornybar energi. TEK-kravene er i tråd med definisjonen av nesten nullenergibygg i EU-direktivet. TEK17 angir energirammer i netto energibehov og er tilpasset EU-direktivet gjennom EØS-avtalen. I beregningen av bygningers behov for levert energi utelates posten for teknisk utstyr. For bygningskategoriene småhus og boligblokk utelates også posten for belysning. For at egenprodusert energi skal inngå i beregningene må den kunne nyttiggjøres i bygningen. I flerfunksjonsbygninger skal bygningen deles opp i soner ut fra bygningskategori og de respektive primærenergitallene gjelder for hver sone.

De nye norske veiledningene og forskriftene gjør det nå enklere å oppgradere bygg riktig i forhold til EU-kravene, og de nye presiseringene av primærenergibehov gjør også dokumentasjon opp mot EUs Taksonomi mulig.

Reitan Eiendoms økonomiske aktivitet fordelt på kvalifiserte kategorier i EUs Taksonomi

Tabell 2.16 under viser konsernets inntekter og kostnader fordelt på de tre taksonomikategoriene nevnt over. Den økonomiske aktiviteten i Reitan Eiendom faller inn under kategoriene som omhandler renovering, kjøp og konstruksjon av bygninger. Tallene som er presentert er basert på IFRS-tallene i konsernregnskapet, og viser andelen av inntekter, investeringskostnader (Capex) og driftskostnader (Opex) som er omfattet av EU-taksonomien per 31.12.23. For 2023 er prosessen med innhenting og fordeling av data på de ulike kategoriene noe forbedret. Det vil være en prioritet for Reitan Eiendom å jobbe videre med ytterligere forbedringer og rigge organisasjonen slik at prosessen blir mer automatisk. Dora Eiendom er ikke et helintegrert datterselskap og dermed er disse byggene ikke med i denne oversikten.

Omsetning

Reitan Eiendom hadde i 2023 en totalomsetning på NOK 1 807 mill. NOK 1 780 mill. av dette består av leieinntekter. Etter selskapets vurderinger faller leieinntekter fra fast eiendom inn under kategorien 7.7 Kjøp og eierskap av fast eiendom, og er med dette å anse som omfattet av taksonomien (eligible). De resterende NOK 27 mill. består av blant annet påslag felleskostnader, honorarer, utleie av ansatte og erstatninger, og er vurdert til ikke å være omfattet av taksonomien.

Driftskostnader (opex)

Reitan Eiendom hadde i 2023 driftskostnader på NOK 423 mill. Av dette utgjør lønnskostnadene ca. 35 prosent. Det er selskapets oppfatning at lønnskostnader er omfattet av taksonomien, men i mangel på en god og hensiktsmessig måte å fordele dette mellom de ulike kategoriene (ref. tabell over), holdes disse kostnadene likevel utenfor i årets rapport. Dette bidrar til at andelen av driftskostnader omfattet av taksonomien reduseres betydelig. I tillegg til lønnskostnadene er NOK 109 mill. vurdert utenfor taksonomien. Av denne summen er de største postene IT, eiendomsskatt og honorarer (konsulenter, revisjon, juridisk bistand etc.). Vedlikeholdskostnadene i Reitan Eiendom konsern er vurdert til å havne innenfor kategori 7.2 Renovering av eksisterende bygg. En del av driftskostnadene er vurdert til å gjelde "utøvelse av eierskap" (kategori 7.7). Dette gjelder blant annet forsikring og markedsføring.

Flere av kategoriene i taksonomien omhandler drift av utstyr og instrumenter (7.3, 7.4, 7.5, 7.6). Som en aktør som drifter de fleste av sine eiendommer selv har selskapet naturlig nok mye økonomisk aktivitet knyttet til drift og vedlikehold av blant annet energieffektiviserende utstyr. Det aller meste av disse kostnadene ender derimot opp hos selskapets leietakere via felleskostordning. Dette forklarer hvorfor ikke en større andel av driftskostnadene havner i disse kategoriene.

Investeringskostnader (capex)

Reitan Eiendom hadde i 2023 investeringer på NOK 2 210 mill. Dette er tilganger i regnskapet som i all hovedsak gjelder kjøp av nye eiendommer, konstruksjon av nye bygg og aktiveringer i forbindelse med renovering av eksisterende bygningsmasse. Som det fremkommer av tabellen, har selskapet vurdert at 100 prosent av investeringer i 2023 er omfattet av taksonomien.

Taxonomy Alignment (i tråd med kravene)

I årets rapportering er selskapet ikke pliktig til å rapportere på andelen av den økonomiske aktiviteten som er i tråd med taksonomien (Taxonomy Aligned). Det er likevel relativt få år til Reitan Eiendom faller innenfor rapporteringskravene i det nye Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) fra EU. I tillegg er det merkbar økende oppmerksomhet rundt taksonomivurderinger, både hos leietakere og hos finansinstitusjonene. Derfor forberedes rapporteringen allerede nå for de kommende kravene.

Dette gjøres gjennom å klargjøre økonomi- og regnskapssystemer for automatiserte uttrekk til de ulike taksonomikategoriene. På den måten kan prosessen knyttet til taksonomirapportering forenkles betydelig for de kommende årene. I tillegg gjøres detaljerte vurderinger av eiendomsporteføljen for å avdekke forbedringsbehov og -muligheter for å løfte bygg innenfor de tekniske kravene (tekniske screeningkriteriene) i EU-taksonomien. Dette inkluderer å vurdere det EU-taksonomien kaller Do No Significant Harm-kriteriene for de kvalifiserte (eligible) kategoriene samt Minimum Safeguards i selskapsstyringen (Governance med referanse til OECD og FNs prinsipper og rammeverk).

Selskapet gjør kontinuerlige evalueringer og vurderinger for å sikre at rapportering skjer i henhold til disse rammeverkene og er oppmerksom på oppdateringer, endringer og nye kriterier som stadig kommer. Reitan Eiendom vil de kommende årene jobbe aktivt med å komplettere kartleggingen av eiendommene og lage tiltaksplaner for å forbedre bærekraftsprestasjonen til selskapets eiendommer, herunder kostnadsestimat for aktuelle tiltak. Det vil kreve finansielle ressurser å redusere selskapets utslipp, men samtidig skal økonomisk bærekraft ivaretas. Derfor er det avgjørende å innovere også i forretningsmodellene som skal brukes i oppgraderingene av porteføljen.