Taksonomiscreening

Taksonomiscreening av enkelteiendommer

192 eiendommer** har i 2023 blitt screenet (162 eiendommer* i 2022) med konkrete spørsmål knyttet til EUs Taksonomi, klimarisiko og naturmangfoldsrisiko. Risikokartleggingen er utvidet betraktelig fra tidligere år, og gjøres automatisk i løsningen Ei Solutions. Dette har gjort at selskapets egne ressurser har blitt brukt på å svare ut og håndtere de identifiserte risikoene. Det er en betydelig forbedring fra tidligere år.

For taksonomispørsmålene er disse i stor grad besvart manuelt i samme digitale løsning. Svarene fra tidligere år er beholdt for å kunne måle fremgang. Selskapet anser denne gjennomgangen som viktig i egen bevisstgjøring omkring porteføljen. Derfor har denne jobben blitt utført internt, og ikke blitt satt bort til konsulenter.

Enda større grad av automatisering av denne prosessen vil i fremtiden kunne gi selskapet en kontinuerlig oversikt over porteføljens status målt mot de tekniske kravene i taksonomien, samt eiendommens tilknyttede klima- og naturmangfoldsrisiko. Dette sees i sammenheng med selskapets arbeid med dataplattform og digitale strategi. Mer om dette arbeidet finnes i eget kapittel under Vesentlig tema Selskapsstyring.

Selskapet har ambisjon om å benytte Ei Solutions som operasjonelt verktøy gjennom året, og ikke kun til rapportering. Ambisjonen fra bærekraftsrapporten 2022 om større grad av automatisk uthenting av kartdata er å regne som realisert gjennom det nyanskaffede verktøyet.

Følgende presenteres resultater som angår EUs taksonomi. Resultater som angår klima- og naturmangfoldsrisiko som for eksempel rasfare, flomfare osv. er presentert under Vesentlig tema Miljø, i kapittel om klimarisiko og naturmangfoldsrisiko.

Energimerking

For å kunne vurdere om et bygg er bærekraftig eller ikke, er energi et nøkkeltall. Energimerking av bygg vil derfor være viktig for Reitan Eiendoms vurdering av byggets energieffektivitet.

158 (82,3 prosent) av de screenede byggene i Reitan Eiendoms portefølje (192 bygg) er i dag energimerket, hvorav 11 (5,7 prosent) av disse er merket med A i henhold til den norske standarden for energimerking.

EUs taksonomi refererer til sitt energimerke som Energy Performance Certificate (EPC). Det fremstår på mange måter likt som den norske energimerkeordningen, men nivåene fra A til G er bygget opp med forskjellig innhold og minimumskrav. Dette vanskeliggjør sammenligning av et energiklasse A-bygg mellom europeiske land, siden nesten alle land har nasjonale energimerkeordninger i likhet med Norge.

Eksempelvis er minimumskravet til primærenergibehov (PED) for energiklasse A-bygg i Norge 85 kWh/m²/år, mens samme minimumskrav i Frankrike, Nederland og Danmark er henholdsvis 50, 160 og 52,5 kWh/m²/år.

For Sverige og Italia regnes en maksimalfaktor for energiforbruk målt opp mot bygg ferdigstilt “i dag” (en slags beste praksis-løsning). Her skal faktoren være 1,0 i Italia, mens den skal være 0,5 i Sverige. Altså krever Sverige en betydelig progresjon i forhold til beste praksis. Dette viser utfordringene med å lene seg for tungt på den norske energimerkeordningen per i dag, i alle fall inntil den er mer uttalt harmonert med kravene i EU.

Inntil en slik harmonisering foreligger (se mer info i eget kapittel under Vesentlige tilslutninger), benytter Reitan Eiendom den norske energimerkeordningen. De kommende årene vil porteføljen analyseres for å avdekke mulige tiltak for å forbedre byggenes energimerke.

Tetthets- og varmegjennomgangmåling

Tetthet- og varmegjennomgangsmåling av eiendommen vil for Reitan Eiendom være viktig for å kartlegge utbedringspotensial på eiendommen, samt sikre at eventuelle energieffektiviserende tiltak har fungert. Reitan Eiendom har et stort potensial til å benytte disse målingene til oppfølging og utbedringer av selskapets eiendommer da henholdsvis 87,5 prosent og 86,5 prosent av selskapets eiendommer ikke har gjennomført en tetthetsmåling eller varmegjennomgangsmåling. Samtidig rapporteres at 74 prosent av eiendommene har et effektivt system for overvåking, drift og kontroll av energiforbruket. Dette gjøres gjennom ulike programvareløsninger som Optima og FDV-systemene, samt ulike dashbordløsninger med uttrekk av forbruksdata derfra. Første steg er god måling av forbruk. Naturlige kommende steg er måling av årsakssammenhengene for det aktuelle forbruket, slik denne typen tetthets- og varmegjennomgangsmåling er eksempler på.

Varme- og kjøleeffekt

Et av de tekniske kriteriene i aktivitet 7.7 i EUs taksonomi (kjøp og eierskap av fast eiendom) omhandler kombinert effekt for eiendommens oppvarming, kjøling og ventilasjon. 12 prosent av de screenede eiendommene har en kombinert effekt på mer enn 290 kW, mens 34 prosent har en kombinert effekt på mindre enn 290 KW. I henhold til EUs taksonomi stilles det spesielt krav til energiovervåkning dersom samlet varme- og kjøleeffekt overskrider 290 KW. Av de beskrevne 12 prosent av eiendommene, har 18 av 23 eiendommer, 78 prosent av disse et slikt system.

Av de 192 screenede eiendommene er det for 103 (53 prosent) svart “vet ikke”. Det er altså et behov for å kartlegge totaleffekten for varme- og kjølesystemene på størsteparten av selskapets eiendommer.

Forurensning, helseskadelige gasser og kjemiske forbindelser

Taksonomiens miljømål innen forurensning fokuserer på tre områder: Forurensning fra materialer som kan utgjøre en risiko for menneskers liv og helse, om bygget står på en forurenset grunn, og hvilke tiltak som er implementert på eiendommen for å redusere støy, støv og øvrig forurensning. Hva gjelder grenseverdier for helseskadelige gasser eller kjemiske forbindelser rapporteres det for 50,5 prosent av eiendommene at test ikke er gjennomført, mens det for de resterende eiendommene er ukjent hvorvidt dette er kartlagt. Selskapet merker dette som et kunnskapsbehov om eiendommene som vil følges opp fremover.

Forurensning i grunn

For 35 prosent av eiendommene viser screeningen at selskapet kjenner statusen for hvorvidt byggene er bygget på forurenset område eller ikke. Størsteparten av disse er bekreftet ikke bygget på forurenset grunn, eller bekreftet friskmeldt tomtegrunn. For den resterende andelen av eiendommene er forurensningsstatus ukjent.

Da Reitan Eiendoms portefølje i gjennomsnitt er bygget på 1950-tallet, er mangel på historiske data årsak til hvorfor selskapet ikke kjenner bedre til tomtegrunnens beskaffenhet i dag. Dette er en naturlig del av selskapets kartlegging ved prosjektering av nye eiendommer eller større rehabiliteringer.

Reitan Eiendom vil følge opp resultatene om forurenset grunn spesielt nøye de kommende årene. Dette for å sikre at tilfredsstillende tiltak er gjennomført i forbindelse med de avdekkede forekomstene av forurensning.

Støv, støy og forurensning ved byggeaktivitet

Ved byggeaktivitet eller vedlikehold/renovering skal Reitan Eiendom i henhold til taksonomiens kriterier implementere tiltak for å redusere støy, støv eller øvrig forurensing. 6,3 prosent av eiendommene har fått iverksatt slike tiltak ved byggeaktivitet og/eller vedlikehold/renovering for å redusere støyproblematikk for omgivelsene. For 6,8 prosent av eiendommene har det blitt registrert tiltak for å redusere støyproblematikk fra omgivelsene for brukere av eiendommen.

For henholdsvis 180 av 192 og 176 av 192 eiendommer rapporteres det at det ikke ble gjennomført tiltak eller er ukjent. Da eiendomsporteføljen i stor grad består av næringsbygg, særlig innen lager/logistikk/lett industri er eiendommene gjerne lokalisert utenfor bybildet. Behovet for å redusere støy til nærliggende områder kan derfor være mindre sammenlignet med byggeaktivitet i bymiljø. I tillegg er byggene med størst byggeaktivitet (totalrehabilitering mv.) utelatt fra undersøkelsen i denne omgang. Det kan forklare de overnevnte svarene, da bygg med pågående byggeaktivitet (hvor disse hensynene tas) ikke er med i tallene.