TCFD-Rapport

Strategi

Som en del av prosessen med å vurdere klimarelaterte risikoer og muligheter har Reitan Eiendom gjennomført en vurdering av sannsynligheten for at risikoene inntreffer og innvirkningen det vil ha dersom de gjør det. Videre har Reitan Eiendom definert kort tidshorisont som 1-5 år, medium tidshorisont som 5-10 år og lang tidshorisont som 10+ år for overgangsrisikoer. For fysiske risikoer definerer selskapet kort tidshorisont som årene mot 2030 og lang tidshorisont som 2050. Sannsynlighetsvurderingene, samt definisjon av økonomisk påvirkning og tidshorisont er foreløpige, og kan endres i årene som kommer grunnet videre utvikling og mer nøyaktige beregninger basert på scenarioanalysene.

Klimarelaterte utfordringer representerer en vesentlig risikofaktor for selskapet og selskapets drift, og er derfor forankret i Reitan Eiendom gjennom bærekraftstrategien. Strategien definerer en metode som Reitan Eiendom skal jobbe etter, for å motvirke klimarelaterte risikoer og tilhørende finansielle konsekvenser. Metode for bærekraftig eiendomsutvikling og -forvaltning skal være et verktøy for utvikling av bærekraftige og innovative prosjekter. Ved å bruke metoden veiledes medarbeiderne i å beskrive hvorfor prosjektet bør være et ønsket prosjekt for alle; en begrunnelse for hvordan et prosjekt kan bli mer bærekraftig – økologisk, økonomisk og sosialt. Reitan Eiendom har en tydelig visjon for bærekraftsarbeidet om å være ledende i Norge på bærekraftig eiendomsutvikling og forvaltning. For å oppnå dette har selskapet satt konkrete reduksjonsmål for å begrense den globale oppvarmingen til godt under 2°C, i tråd med Parisavtalen.

I starten av 2023 gjennomførte selskapet sin første kartlegging av klimarelaterte risikoer og muligheter på eiendomsnivå. Denne forbedringen fortsatte gjennom 2023, hvor Reitan Eiendom tok i bruk verktøyet Ei Solutions for å øke presisjonen i kartleggingsarbeidet. Et betydelig løft i kartleggingsarbeidet for å sikre at selskapets risikovurderinger og sannsynlighetsbetraktninger blir mer nøyaktige. Det betyr at selskapet for 2023 i likhet med fjoråret fremlegger bærekraftsstatus til enkeltprosjekter og enkelteiendommer.

Det gjør selskapet i stand til å igangsette konkretisering av forbedringstiltak for eiendomsporteføljen. Den utvidede rapporteringen bidrar til mer innsikt og forståelse for hva som vil kreves for å løfte eiendommene ytterligere, herunder allokering av kapital til gjennomføring av fremtidige tiltak. Dette sammenfaller med selskapets arbeid med å forberede porteføljen på kravene i EUs taksonomi (taxonomy alignment).

Risikoer

Reitan Eiendom har i henhold til TCFD-rammeverket definert klimarelaterte risikoer og muligheter. Selskapets klimarisikovurdering ble først publisert våren 2022 for rapporteringsåret 2021, og betydelig utvidet i fjorårets bærekraftsrapport med en kvalitativ scenarioanalyse.

De definerte risikoene og mulighetene fungerte som et underlag til dobbel-vesentlighetsanalysen gjennomført vinteren 2023. Prosessen har på denne måten fungert som en revidering av de definerte klimarelaterte risikoene og mulighetene.

I fjorårets rapport ble fire overgangsrisikoer, to fysiske risikoer og tre muligheter presentert, inkludert en kvalitativ scenarioanalyse. Selskapet vurderer fortsatt disse som vesentlige.

Dersom de mest alvorlige klimaendringene inntreffer, vil eiendommer være utsatt for betydelig fysisk risiko. Akutte fysiske risikoer kan føre til store økonomiske tap dersom eiendommene ikke er forberedt på å håndtere for eksempel mer og kraftigere ekstremvær. Fysisk risiko som følge av klimaendringene er derfor videreført i årets rapportering.

Selskapet har i tillegg valgt å inkludere havstigning som kronisk risiko, da de fleste av eiendommene er lokalisert i kystbyer eller i tilknytting til kysten.

I arbeidet med årets rapportering har Reitan Eiendom vurdert fysiske klimarisikoer og kvantifisert konsekvensene av tilknyttede uønskede hendelser. Ved hjelp av verktøyet Ei Solutions, ble en rekke fysiske risikoer vurdert. Herunder jordskred, overvann- og grunnvannflom, havstigning med fler. De mest vesentlige funnene er inkludert i årets rapport.

Reitan Eiendom vil det kommende i 2024 vil bearbeide rapporten i henhold til International Financial Reporting Standards (IFRS) S2.

Reitan Eiendoms mest vesentlige muligheter

Selskapets tre definerte muligheter anses fortsatt som vesentlig for selskapet, og ble i fjorårets rapport oppdatert og presisert i tråd med utarbeidelsen av scenarioanalysen. De mest vesentlige funnene er videreført i årets rapport.

Overgangsrisikoer

Overgangsrisikoer omhandler risikoer tilknyttet omstillingen det globale samfunnet må gjennomgå for å begrense den globale oppvarmingen til godt under 2°C. Risikoene deles inn i fire underkategorier: Juridisk, teknologisk, markeds- og omdømmerisiko. I prosessen med å definere selskapets klimarelaterte overgangsrisikoer, har Reitan Eiendom vurdert og definert risikoer for hver underkategori. Risikoer som anses å ha en vesentlig påvirkning på selskapet i henhold til sannsynlighetsvurderingene, er løftet frem og omtalt i selskapets scenarioanalyse. Reitan Eiendom har gjennomført en kvalitativ scenarioanalyse for fire av selskapets overgangsrisikoer.

Scenario 1: Well-below 2°C (RCP2.6/SSP1-2.6 & NZE)

Scenariene antar en relativt rask tilpasning av samfunnet til å redusere global oppvarming til well-below 2°C. Det antas rask økning i ambisjonsnivå for klimapolicyer og antas innføring av betydelige og koordinerte globale klimatiltak med oppstart umiddelbart. Overgangsrisikoer og muligheter dominerer well-below 2°C scenariet, da en betydelig begrensning av klimaendringer følgelig også vil begrense de fysiske konsekvensene.

Scenariet antar en topp for global oppvarming rundt 2020, at CO₂-utslipp reduseres raskt mot 2030 og reduksjonen fortsetter mot et nullutslippssamfunn i 2050. Karbonprising antas introdusert i de fleste land og økonomier, og det globale energiforbruket antas fornybart i 2050. Kunder og investorer antas stadig mer klimabevisste og krever mer bærekraftige og klimavennlige produkter fra Reitan Eiendom.

I dette scenariet antas det også at nye og strengere reguleringer raskt vil komme på plass for å sikre måloppnåelse i tråd med Parisavtalen (redusere global oppvarming til well-below 2°C). Det er sannsynlig at slike nye reguleringer vil påvirke Reitan Eiendom direkte.

Risiko 1: Økte energipriser (Jurdisk)

Beskrivelse av risiko

Eiendom står for 40 prosent av den totale energibruken i Norge og potensialet for energieffektivisering i bygg er stort. Med energieffektivisering menes tiltak som etablering av energioppfølgingssystem, etterisolering, bytting av vindu, samt tekniske tiltak knyttet til ventilasjon og belysning. NVE har beregnet potensialet for energibesparelser i norske næringsbygg til 9 TWh årlig. Det tilsvarer 6.5 prosent av Norges totale energiforbruk i 2021. Strømprisene både i Norge og i resten av Europa har steget i 2022. Dette skyldes i hovedsak økt etterspørsel og redusert tilbud av gass i det globale markedet. Prisstigningen har akselerert grunnet Russlands krig mot Ukraina og kutt i Russisk gassforsyning til resten av Europa. Strømprisene økte i snitt 200 prosent for næringsvirksomheter i Norge (ekskludert kraftkrevende industri) fra tredje kvartal 2021 til samme kvartal året etter.

Scenario – Potensielle konsekvenser for Reitan Eiendom

Økte strømpriser og større prissvingninger vil i stor grad kunne påvirke selskapets økonomiske resultat. Dette gjelder spesielt for eiendommer med stor fellesarealandel, som selskapet forvalter direkte. Eksempelvis sentrumseiendom med flere leietakere, som ikke leies ut gjennom bare-house-avtaler. Dette har flere årsaker. Det ene dreier seg om at energiforbruk til drift av fellesareal tilfaller selskapets scope 2-utslipp og belastes leietakerne over felleskostnadene. Det betyr at felleskostnadene vil øke proporsjonalt med strømforbruk og –pris for fellesareal. Det kan ha negativ innvirkning på kundeforhold og i ytterste konsekvens medføre bortfall av leieinntekter. En annen årsak til at sentrumseiendom er spesielt utsatt, er byggenes gjennomsnittsalder. Porteføljen består i stor grad av eldre (ofte verneverdig) bebyggelse med dårlig isolasjonsgrad og lav fleksibilitet. Det gjør energieffektivisering utfordrende og kostbart, og gjør bygget utsatt for høye strømkostnader både for selskapet og for leietakerne (kundene).

For nærings- og logistikkeiendom er mange av byggene relativt nye og leies ut gjennom såkalte bare-house-avtaler. Det betyr at det er leietakeren som tegner egen strømavtale og betaler for sitt eget forbruk. Denne typen bygg har ofte stor grunnflate og følgelig store tak. De er altså godt egnet for utbygging av solenergi. I tillegg er disse byggene ofte plassert i næringsparker sammen med andre lignende bygg. Her er det store muligheter for å plassere leietakere med komplimentære energibehov i nærheten av hverandre for å kunne utnytte lokal overskuddsvarme og/eller -kjøling.

For stort sett alle eiendommer innen alle de tre eiendomssegmentene til Reitan Eiendom er det krav om tilkobling til fjernvarmenett. Som følge av prismodellen for fjernvarme, økte prisene helt proporsjonalt (men dog noe forsinket) i takt med strømprisene ved siste prishopp. Prisøkningen for fjernvarme økte faktisk så mye at forslag til ny prismodell ble sendt på høring, hvor det ble foreslått å fjerne samvariasjonen mellom pris på fjernvarme og strøm. En ønsket ekstra effekt av en ny prismodell for fjernvarme er å gjøre det mer økonomisk gunstig å koble bygg til fjernvarmenettet. Dette gjelder særlig for nye næringsbygg, hvor tilkobling i dag er obligatorisk og gjerne ikke er lønnsomt for byggeier.

Vanlige husholdninger har mulighet til å påvirke og tilpasse strømforbruket sitt til en viss grad. Eksempelvis ved å sette på vaskemaskinen når strømprisen er lav, lade el-bilen om natten og heller benytte vedfyring som oppvarmingskilde. Slike muligheter for energisparing finnes i mindre grad for nærings- og logistikkeiendommer. Leietakernes ansatte er på jobb til de samme tidspunktene som de var før strømprisene økte, har behov for samme temperaturregulering og bruker de samme maskinene. I de tilfeller Reitan Eiendom har inngått kontrakter med sine leietakere der leietakerne selv betaler strøm, vil økte strømpriser på kort sikt medføre relativt lav risiko for selskapet. Unormalt høye priser over tid kan by på utfordringer for næringsvirksomheter med lave marginer og/eller som ikke er tilknyttet større morselskap (kjeder eller lignende). En slik situasjon kan føre til hyppigere utskiftninger av leietakere, noe som øker risikoen for tomme lokaler i en overgangsperiode, samt økte administrasjonskostnader.

Hvordan jobber Reitan Eiendom for å redusere risikoen?

Screening av enkelteiendommer ble gjennomført våren 2023 og gir kunnskap om hvilke bygg i selskapets portefølje som har eller planlegger å implementere alternative energikilder. Arbeidet med å risikovurdere enkelteiendommer ble utvidet betydelig i løpet av året ved innføring av verktøyet Ei Solutions. Dette er et viktig tiltak for å redusere risiko for negativ finansiell påvirkning på selskapet ved økte strømpriser, samtidig som det bidrar til å redusere presset på det norske strømnettet. Resultatet av eiendomscreeningen gir kunnskap om eiendommenes energimerking, samt tetthets- og varmegjennomgangsmåling. Dette gjør selskapet i stand til å sette tydelige mål for å redusere energiforbruket i byggene. Selskapet har allerede startet med ombygging og forbedring av flere eiendommer i porteføljen.

Risiko 2: Utilstrekkelig kunnskap om gjenbruk av materialer og tilgang på lavutslippsmaterialer (Teknologi)

Beskrivelse av risiko

Produksjon og forbruk av byggematerialer står for en stor andel av klimagassutslippene, både i Norge og i verden for øvrig. Bygg og eiendom bruker omtrent 40 prosent av materialressursene i samfunnet, og har tidligere vært preget av en bruk-og-kast-mentalitet som har bidratt til overforbruk. Slikt overforbruk kan i sin tur være ødeleggende for naturressurser og sårbare økosystem på jorda, begge avgjørende for en bærekraftig fremtid. Selskapet forventer at det vil komme reguleringer for materialforbruk og gjenbruk av eksisterende materialer. Økt utnyttelse av tilgjengelige ressurser anses derfor som et nødvendig tiltak i overgangen til en sirkulær økonomi og et lav- og nullutslippssamfunn. For bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen innebærer dette gjenbruk av eksiterende bygningsmaterialer, samt bruk av lavutslippsmaterialer.

Scenario – Potensielle konsekvenser for Reitan Eiendom

Det har p.t. ikke blitt utarbeidet noen standard for demontering av bygg. Det er også mangel på systematisk innsamling av informasjon om hva eksisterende bygg består av, og hvilke komponenter som kan gjenbrukes. En risiko knyttet til dette er begrenset tilgang på gjenbrukbare bygningskomponenter, herunder godkjenning og sertifisering av bygningsdeler og materialer. Mangel på erfaring om hvilke materialer som er gode nok for gjenbruk, hvor materialene skal lagres og hvilken aktør som skal stå for kostnaden har trolig sendt store mengder gjenbrukbare bygningskomponenter til deponi. I Reitan Eiendoms bærekraftstrategi, har selskapet definert en målsetting om 90 prosent sorteringsgrad av alt avfall innen 2030. Et så høyt ambisjonsnivå fordrer innovasjon i egne prosjekter. Dette samsvarer med selskapets Strategi og Metode for bærekraftig eiendomsutvikling og -forvaltning. Selskapet bør utforske gjenbruksmulighetene som ligger i det sorterte avfallet i prosjektene.

Gjennom mer systematisk kartlegging av hvilke materialer som kan gjenbrukes og hvordan det skal gjøres, kan Reitan Eiendom også bidra til utviklingen av nasjonale retningslinjer for gjenbruk. Samtidig vil det trolig være kostnadsbesparende for selskapet på sikt, dersom økt bruk av eksisterende komponenter bidrar til at innkjøpskostnadene for materialer reduseres.

Per i dag har Reitan Eiendom ikke full oversikt over hvor stor andel av totale kostnader som går til innkjøp av materialer. Likevel viser flere prosjektregnskap at prosjekter med ekstra fokus på gjenbruk per dags dato ikke er mer lønnsomme enn prosjekter uten gjenbruksfokus. Dette er ventet å snu når antall prosjekter øker, og flere leverandører tilbyr denne typen tjenester. På nåværende tidspunkt er det utfordrende å anslå hvilken økonomisk effekt og konkret påvirkning økt gjenbruksgrad kan ha for selskapet.

Videre kan manglende etterspørsel etter lavkarbonalternativer føre til begrenset tilgang på lavutslippsmaterialer i et «well-below 2°C scenario», i tillegg til høy pris for denne typen alternativer. Eksempelvis er det få anlegg som produserer lavkarbonbetong, og det er store regionale forskjeller i tilgang på denne type produkter. I et «well-below 2°C scenario» vil det trolig bli krav til utslippsreduksjon fra materialer i bygg, samt strengere krav til ombruksandel i byggeprosjekter. For å redusere risikoen for varemangel i dette scenarioet bør Reitan Eiendom utarbeide policyer om å etterspørre lavkarbonmaterialer i prosjekter, og om kjøp av resirkulerte/ombrukte materialer til nybygg.

Hvordan jobber Reitan Eiendom for å redusere risikoen?

For å redusere risikoen tilknyttet redusert tilgang på råvarer og materialer, jobber selskapet for å etablere rutiner og praksis for økt grad av gjenbruk i rehabiliteringsprosjekter. Eiendomscreeningen gir selskapet god oversikt over hvilke eiendommer som er tilrettelagt for gjenbruk gjennom større grad av fleksibilitet. I tillegg gir det oversikt over hvilke eiendommer det planlegges tiltak for. Dette danner et viktig kunnskapsgrunnlag for å imøtekomme leietakernes ønske om fleksibilitet i bruken av byggene. Selskapet jobber også for å etablere og implementere gode styringssystemer for gjenbruk av materialer. Eksempelvis har et av selskapets datterselskaper tatt i bruk i Loopfront, et digitalt verktøy med hensikt å forenkle gjenbruk av materialer i eiendomsprosjekter. Selskapet jobber i tillegg for å etablere systemer for å kartlegge materialmengden som benyttes, samt tilhørende kostnader og utslipp.

Risiko 3: Politisk ustabilitet (Juridisk)

Beskrivelse av risiko

Politisk ustabilitet kan defineres på minst tre forskjellige måter. Basert på regimets eller regjeringens tilbøyelighet til endring. Basert på forekomsten av vold eller politisk opprør i et samfunn. Eller basert på ustabilitet i politisk retning utover ustabiliteten i regimene. Eksempelvis i hvilken grad grunnleggende politikk, for eksempel eiendomsrett, er gjenstand for hyppige endringer.

Politisk ustabilitet fører ofte med seg større omveltninger i politiske systemer, som regimeskifte, krig eller drastiske lovendringer. Politisk ustabilitet relatert til klima og miljø kan oppstå ved framvekst av nye politiske retninger som enten betydelig styrker eller svekker fokuset på bekjempelse av klimaendringer.

Scenario – Potensielle konsekvenser for Reitan Eiendom

USA fattet i 2017 beslutning om å tre ut av Paris-avtalen, som det første landet i verden. Som en konsekvens har flere land fått svekket tillit til USA og deres dedikasjon til bærekraftsmålene og tilhørende arbeid. Flere policyer og reguleringer som tidligere har blitt implementert i landet for å bekjempe klimaendringer, ble trukket tilbake i kjølvannet av uttredelsen. Noen år senere signerte president Joe Biden et nytt lovforslag for å insentivere bedrifter til å redusere sine utslipp. USA er et eksempel på et land hvor det har vært mye politisk ustabilitet knyttet til synet på klimaendringer. Dette får konsekvenser for bedrifter som ikke har satt i gang tiltak for å tilpasse seg de endrede forutsetningene, som nye krav til utslippsreduksjon. Behov for å tilpasse seg de endrede forutsetningene påvirker det globale markedet ved at produkter endrer seg eller skiftes ut oftere, som igjen skaper usikkerhet for importerende bedrifter i andre land.

Større byggeprosjekter, både rehabiliteringer og oppføring av nybygg, har ofte flere års varighet. Lange tidsspenn gjør bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen ekstra sårbar for politisk ustabilitet, både i Norge og i utlandet, i tiden det tar å fullføre prosjekter.

I Norge og EU har det over lengre tid vært en bred enighet om viljen til bekjempelse av klimaendringer. Likevel er det knyttet usikkerhet til hvor raskt nye krav og reguleringer vil innføres, samt ambisjonsnivået landene vil legge seg på.

Hvordan jobber Reitan Eiendom for å redusere risikoen?

Reitan Eiendom jobber aktivt med å redusere selskapets risiko forbundet med politisk ustabilitet. Dette gjøres gjennom å legge lista for bærekraftsarbeidet høyt. Selskapet har i mange år jobbet med innovative og bærekraftsfokuserte prosjekter. Dermed blir overgangen mindre når nye krav etter hvert innføres. Det gjør også selskapet mindre sårbart for endringer i politiske bærekraftsambisjoner. Med mindre det skulle bli problematisk å være ekstra bærekraftsfokusert, noe selskapet anser for veldig usannsynlig, har det mange fordeler for selskapet å ha høye bærekraftsambisjoner. Positive omdømmeeffekter, attraktivitet blant kunder og godt rennommé hos myndighetene, for å nevne noen. Det kan medføre noen ekstra kostnader i en overgangsperiode, men selskapet vurderer det sannsynlig at nye krav gjør det stadig vanskeligere å drive som før.

Bærekraftsfokuset kommer også til uttrykk i rapporteringsrutinene og styringssystemene. Også her har Reitan Eiendom høye ambisjoner og en visjon for bærekraftsarbeidet om å være ledende i Norge. Dette vil med stor sannsynlighet forenkle overgangen ved ikrafttredelse av de kommende direktivene i EU og forventede lovendringer i Norge. Et ledd i å redusere denne risikoen er å tilrettelegge for rapportering i tråd med ESRS i forkant av at Reitan Eiendom omfattes av disse kravene.

Risiko 4: Strengere krav til reduksjon av klimagassutslipp (Jurdisk)

Beskrivelse av risiko

For å nå klimamålene må klimagassutslippene reduseres betydelig og fremgang må vurderes gjennom nøyaktige målinger underveis. I lys av Norges forpliktelser til utslippskutt, vurderes ulike politiske virkemidler for å stimulere til mer måling og raskere reduksjon av klimagassutslippene. Eksempelvis er det innarbeidet krav om klimagassregnskap for bolig og forretningsbygg i ny teknisk forskrift (TEK17, § 17-1) som trådte i kraft 1. juli 2022.

Bygg- og eiendomssektoren står for en betydelig andel av årlige utslipp i Norge, spesielt indirekte gjennom sine innkjøp. Reitan Eiendom anser kravet om klimagassregnskap i TEK17 som overkommelig. Dersom kravene utvides til også å omfatte reduksjon av klimagassutslipp, spesielt fra materialbruk, vil det kunne medføre større konsekvenser for lønnsomheten i prosjektene. Dette på grunn av utfordringer knyttet til dokumentasjon og pris for lavkarbonalternativer til byggematerialer.

Scenario – Potensielle konsekvenser for Reitan Eiendom

Stortinget vedtok 12.01.23 en rekke punkter for å stimulere til økt sirkularitet, spesielt i bygge- og anleggsbransjen. Vedtaket er fattet på bakgrunn av en innstilling fra energi- og miljøkomiteen om mer sirkulær økonomi, Innst. 124 S (2022-2023), og ber regjeringen om flere konkrete tiltak. Stortinget ber regjeringen kartlegge hvordan virkemiddelapparatet kan innrettes slik at man i sterkere grad støtter opp under verdikjeder som bidrar til mer sirkulærøkonomi. Videre bes regjeringen om å tilrettelegge for etablering av materialbanker for ombruk av byggevarer, i samarbeid med aktører i bransjen og øvrige nordiske land. I tillegg ønskes effektivisering og digitalisering av innrapportering av avfallsmengdene fra bygge- og anleggsbransjen.

I innstillingen fra komiteen foreslås også å fase inn krav til minimum andel gjenvunnet eller fornybare materialer ved nybygg og ombygging fra 2025. I stortingsvedtaket ble ikke dette forslaget tatt med i denne omgang. Det er likevel sannsynlig at det vil komme etter hvert. Med dette som bakgrunn foreligger det en risiko knyttet til ikke å starte arbeidet med å fase inn klimavennlige materialer og ombruk/gjenbruk for å redusere selskapets klimagassutslipp i tide.

For å kunne fase inn slike materialer (både ombrukte/gjenbrukte og lavkarbonalternativer) er selskapene avhengige av at materialene finnes i markedet. Asplan Viak har på oppdrag fra Enova (2020) utarbeidet en rapport som peker på manglende tilbud av klimavennlige produkter, og at dagens produkter i markedet er tilpasset relativt få kommende krav og retningslinjer. Rapporten antar at markedssituasjonen på sikt vil bli bedre og at det kan bli mer lønnsomt å bruke klimavennlige materialer og ombrukte bygningskomponenter. Rapporten konkluderer med potensial for 60 prosent reduksjon i klimagassutslipp dersom man kombinerer rehabilitering av eksisterende bygg med klimavennlige materialer, i stedet for å bygge nytt.

Innstillingen fra energi- og miljøkomiteen inneholder også forslag om å sette krav til 70 prosent sorteringsgrad for ikke-farlig avfall. Dette kravet er harmonert med EUs taksonomi og vil sannsynligvis påvirke selskap gjennom kommende rapporteringsrammeverk og –krav uavhengig av norsk lovverk.

Komiteen ønsker at regjeringen sikrer at norsk regelverk og forskrifter innen miljø og bærekraft viser til relevante felleseuropeiske og internasjonale standarder. Selv om disse konkrete punktene ikke ble tatt med i stortingsvedtaket i denne omgang, er det likevel et tydelig signal om at bygg- og anleggs- og eiendomsnæringen kan vente strengere klima- og miljøkrav i årene som kommer.

Reitan Eiendom kjenner i dag ikke omfanget av klimagassutslippene tilknyttet selskapets rehabilitering og nybyggprosjekter, ei heller hvor karbonintensive materialene benyttet i virksomheten er. Det er for 2023 kun utarbeidet en scope 3-utslippsberegning med kostnadsbasert metode på grunnlag av et grovmasket konsolidert regnskap. Dette utgjør en risiko for selskapet, siden krav til reduksjon av klimagassutslipp fordrer at selskapet har et komplett klimaregnskap å måle ut fra. For at et komplett klimagassregnskap skal være mulig, må Reitan Eiendom ha tilgang til utslippsdata fra innkjøpte materialer. Det krever tett samarbeid med leverandørene de kommende årene.

Hvordan jobber Reitan Eiendom for å redusere risikoen?

Reitan Eiendom har gjennom solid innkjøpskompetanse gode forutsetninger for å velge de riktige leverandørene og materialene. Dette fokuset må styrkes ytterligere for å imøtekomme krav til prosjektklimagassregnskap og behov for utslippsdata. Selskapet jobber aktivt med sine leverandører for å bidra til den krevende omleggingen gjennom tette samarbeid, særlig med entreprenører. De kommende årene må Reitan Eiendoms leverandører kunne levere komplette produktdeklarasjoner (EPD), inkludert CO₂-fotavtrykk. Dette kan føre til høyere innkjøpskostnader for Reitan Eiendom på kort sikt, særlig i leverandørenes overgangsfase. Riktige datasystemer og høy grad av automatisering anses som nøkkelen for å redusere denne risikoen. Eksempelvis kan mye gjøres gjennom at klimafotavtrykk beregnes og påføres faktura og registreres gjennom økonomisystemene.

Fysiske risikoer

Akutte og kroniske risikoer omhandler de fysiske effektene av klimaendringene, eksempelvis ekstremvær eller havstigning. Slike hendelser kan påvirke selskapets eiendommer negativt og få store finansielle følger dersom de mest alvorlige konsekvensene av klimaendringene inntreffer. I prosessen med å definere selskapets klimarelaterte fysiske risikoer, har Reitan Eiendom definert og vurdert både akutte og kroniske risikoer.

I 2023 ble verktøyet Ei Solutions tatt i brukt for å identifisere og kvantifisere uønskede hendelser i arbeidet med selskapets fysiske risikoer. Løsningen benytter aktuelle offentlige kilder for å vurdere ulike fysiske risikoer. Eksempelvis innhentes datagrunnlag tilknyttet jordskred direkte fra NVEs jordskreds-kart. Dette sikrer Reitan Eiendom automatisk oppdateringer ved endringer i kildegrunnlaget for risikoen, og bidrar til en robust risikostyring av selskapets eiendomsportefølje. Datagrunnlaget kan være mangelfullt for enkelte eiendommer grunnet geografiske lokasjoner utenfor kart som datasystemet henter fra tilgjengelige databaser. Reitan Eiendom vil derfor fortløpende vurdere hvorvidt individuelle analyser eller øvrig kartlegging er nødvendig for selskapets eiendommer.

En rekke fysiske klimarisikoer er inkludert i analysen, hvor konsekvensene av tilknyttede uønskede hendelser er kostnadsestimert. Dette bidrar til en dypere forståelse av hvilken finansiell påvirkning den aktuelle risikoen kan ha. Totalt har 31 fysiske risikoer blitt vurdert i arbeidet. 83 prosent, tilsvarende 2,7 milliarder, av selskapets totale kostnadsestimat er tilknyttet en uønsket fysisk klimarisiko. Herunder er uønskede hendelser knyttet til risiko for jordskred (36,7 prosent), overvann og grunnvannsflom (15,6 prosent) og storm (10,5 prosent) å anse som de tre mest vesentlige fysiske risikoene.

Reitan Eiendom har gjennomført en kvalitativ scenarioanalyse for to av selskapets fysiske risikoer. Resultatene fra Ei Solutions har blitt innarbeidet i deler av analysen. Selskapet vil i 2024 bearbeide TCFD-rapporten i henhold til IFRS S2 standarden, og vil sammen med resultatene fra arbeidet i 2023 vurdere en mer detaljrik rapportering av selskapets fysiske klimarisikoer. 

Scenario 2: 4°C (RCP8.5, SSP5-8.5 & BAU)

4°C business-as-usual-scenariet medfører større fysisk risiko grunnet dårlig koordinerte klimapolicytiltak mot klimaendringer. I dette scenarioet er økonomisk vekst foretrukket over klimatiltak, verdens befolkning vokser raskere enn i 2°C-scenarioet og overforbruk av Jordas ressurser fortsetter. Verden er fortsatt avhengig av fossile energikilder og energiforbruket forblir høyt. Den stadig økende mengden drivhusgasser i atmosfæren fører til fortsatt global oppvarming og langvarige klimaendringer. Dette øker i sin tur sannsynligheten for alvorlige og irreversible endringer av Jordas økosystem. Videre antas det i dette scenariet at kunder ikke prioriterer klima i sine beslutninger. Vann blir en nøkkelressurs med begrenset tilgjengelighet og klimarelaterte konflikter øker som et resultat av dårlig jordbruk, mattilgang og levevilkår. Titalls millioner mennesker vil være definert som klimaflyktninger og flytte nordover i håp om å et sikrere liv. Scenariet forutsetter at ambisjonene om økonomisk vekst ikke blir møtt og verdens BNP synker. Dette som konsekvens av økte kostnader og dårligere ressursgrunnlag når gjennomsnittstemperaturen på Jorda øker.

Scenariet antar økt påvirkning fra ekstremvær som følge av fortsatt global oppvarming. Videre antas flere flomødeleggelser som følge av mer ekstremnedbør i byer og regioner over hele verden. Inkludert Europa og Norge. Flere og lenger tørkeperioder med tilhørende vannrestriksjoner er også noe som antas vil forekomme oftere i årene som kommer.

Risiko 5: Ekstremvær (Akutt)

Beskrivelse av risiko

Mer ekstremvær og ekstremnedbør vil kunne påvirke Reitan Eiendom både direkte og indirekte. Man vil kunne få skjerpede krav til overvannshåndtering på og rundt eiendommene til selskapet. Reguleringsmessig er utvidede sikkerhetssoner og hensynssoner for flom og havstigning sannsynlig. Det vil også kunne bli økte kostnader knyttet til rehabilitering av gamle bygg for å tilfredsstille nye, skjerpede krav knyttet til ekstremvær. For nye bygg, kan mer ekstremvær føre til at dimensjoner og kvalitet på materialene økes, som igjen øker kostnadene knyttet til utvikling av nye bygg. Mer ekstremnedbør kan også føre til at grunnforholdene endres flere steder i landet. Dersom grunnen må utbedres for flere av Reitan Eiendoms eiendommer, kan dette medføre direkte finansiell påvirkning, men også indirekte dersom leietakere må flytte ut mens utbedringsarbeidet pågår.

Scenario – Potensielle konsekvenser for Reitan Eiendom

Ekstremnedbør kan medføre store og kostbare vannskader. Spesielt i urbane strøk med sprengt overvannskapasitet, tett bebyggelse og mange harde flater uten vanngjennomtrengning. I denne typen områder er det ofte mye asfalt og mindre naturlig vegetasjon. I tillegg er avløps- og overvannssystemene ofte gamle og ikke dimensjonerte for vannmengdene som følger med hyppigere ekstremvær. Det vil kunne føre til at vannet trenger inn i bygninger og forårsaker skader.

I august 2016 ble Asker og Bærum rammet av styrtregn som førte til skader for nesten en halv milliard kroner. Til tross for at forsikring ofte dekker naturskader, vil det som regel medføre kostbare egenandeler som forsikringstaker må betale. Reitan Eiendom eier i hovedsak eiendommer i urbane områder. Det er derfor rimelig å anta at selskapet vil bli direkte påvirket av overnevnte risiko. I tillegg forventes det hyppigere og kraftigere nedbørsepisoder og flere flomepisoder, særlig ved kystnære elver. Reitan Eiendom har mange eiendommer i områder med risiko oversvømmelser av overvann grunnet lite naturlig vegetasjon mange harde flater. For å hensynta økt flomrisiko er det i ny teknisk forskrift (TEK17) inntatt krav om sikring av bygg mot flom og stormflo. Reitan Eiendom vil trolig måtte innføre forebyggende tiltak mot flom og ekstremvær på mange eiendommer.

Basert på dagens eiendomsportefølje, er det identifisert en finansiell effekt for 12 av de 31 vurderte fysiske risikotypene. Samtlige av disse kan ha en tilknytning til ekstremvær, enten som en direkte eller indirekte konsekvens. Eksempelvis kan jordskred være en direkte konsekvens på selskapets eiendommer ved store nedbørsmengder. Dette var en realitet i 2023 under ekstremværet Hans, hvor ekstreme nedbørsmengder førte til flere jordskred.

Jordskred utgjør 36,7 prosent av de identifiserte finansielle konsekvensene for Reitan Eiendom, og kan potensielt inntreffe på 172 av 192 screenede eiendommer. Uønskede hendelser knyttet til jordskred er dermed den største fysiske risikoen for selskapet, i følge den gjennomførte screeningen. 8 prosent av kostnadsestimatet er tilknyttet en lav risiko, 86 prosent medium risiko og 7 prosent høy risiko.

Videre er 15,6 prosent av de estimerte finansielle konsekvensene knyttet til risiko for overvann- og grunnvannsflom, og er identifisert for 134 av 192 screenede eiendommer. Lav risiko er vurdert til å utgjøre 6 prosent av de estimerte kostnadene, medium risiko utgjør 61 prosent og høy risiko utgjør 33 prosent.

Resultatene over viser hvordan ulike klimarelaterte fysiske risikoer påvirker eiendomsporteføljen i ulik grad. Kostnadsestimatet for jordskred er estimert til å være mer enn det dobbelte av kostnadene for uønskede hendelser for overvann- og grunnvannsflom. Samtidig er sannsynligheten (risikograd) for forekomst av uønskede hendelser vurdert betydelig høyere for overvann- og grunnvannsflom enn for jordskred. Det er altså vurdert mindre sannsynlig med forekomst av uønskede hendelser knyttet til risiko for jordskred, men vurdert som betydelig mer katastrofalt dersom det skulle inntreffe.

Under følger en kort beskrivelse av potensielle konsekvenser for aktuelle regioner for selskapets eiendomsportefølje.

Hvordan Reitan Eiendom for å redusere risikoen?

For å redusere denne risikoen vil Reitan Eiendom utvikle innovative kombinasjonskonsepter som omgjør utfordringer til ressurser ved for eksempel å nyttiggjøre overvann fra tak til å redusere vannforbruk i bygget. I forbindelse med kjøp av eksisterende bygg er det viktig å undersøke og gjennomgå vurderinger og tiltak som er gjort for å forhindre skader som følge av flom, overvann og erosjon. Eiendomscreeningen gir selskapet god informasjon om hvilke tiltak som kreves for å imøtekomme klimaendringene, og hvilke potensielle risikoer for naturkatastrofer de ulike eiendommene står overfor. Selskapet vil bruke informasjonen fra Ei Solutions til å utrede potensielle konsekvenser ytterligere og iverksette tiltak for å redusere risiko for potensielle finansielle konsekvenser.

Risiko 6: Havnivåstigning (Kronisk)

Beskrivelse av risiko

En sannsynlig og mye omtalt konsekvens av global oppvarming og klimaendringer er havnivåstigning. Havet utvider seg når det blir varmere, samtidig som is smelter og renner ut i havet. Ifølge NASA smelter 150 milliarder tonn is fra Antarktis og 280 milliarder tonn fra Grønland hvert år. Land-is som smelter og renner ut i havet, bidrar betydelig til havstigningen. I Norge forventes en ca. 10 cm større havstigning enn det globale gjennomsnittet, i hovedsak grunnet vannets varmeutvidelse med temperaturøkning. Men også her vil det være store lokale variasjoner, og fremtidsbildet har stort variasjonsintervall ut fra hvilket temperaturscenario man velger.

Scenario – Potensielle konsekvenser for Reitan Eiendom

Bygg og områder som i dag ligger på land kan bli oversvømt permanent eller med jevne mellomrom som følge av stormflo. Vannskader på bygg kan redusere byggets verdi, føre med seg store kostnader for Reitan Eiendom, samt forringe fundament og konstruksjon og dermed redusere byggets levetid.

Under følger en kort beskrivelse av potensielle konsekvenser for aktuelle regioner for selskapets eiendomsportefølje.

Hvordan jobber Reitan Eiendom for å redusere risikoen?

Reitan Eiendom startet i 2022 kartleggingen av et fullstendig risikobilde for eiendommene i porteføljen, herunder risiko for havnivåstigning. I arbeidet for 2023 har selskapet vurdert en rekke fysiske risikoer gjennom verktøyet Ei Solutions, inkludert havnivåstigning. Resultatene viser at dagens eiendomsportefølje har lav risiko for uønskede hendelser tilknyttet havnivåstigning. Selskapet vil de kommende årene vurdere behovet for ytterligere undersøkelser på enkelteiendommer som kan være spesielt utsatt for å etablere tiltaksplaner og rutiner som kan iverksettes ved varslede stormflohendelser, for å begrense skader. Selskapet vil også vurdere faste rutiner for ESG due dilligence i forbindelse med kjøp av nye eiendommer. Dette for å minimere risiko for å kjøpe eiendommer forbundet med risiko for havnivåstigning uten å hensynta dette i prising og tiltaksplanlegging.

Risikostyring

Reitan Eiendom vurderer klimarelaterte risikoer og muligheter på kort sikt (1-5 år), medium sikt (5-10 år) og lang sikt (10+ år) for selskapets overgangsrisikoer, og kort tidshorisont som årene mot 2030 og lang tidshorisont som 2050 for fysiske risikoer.

Klimarelaterte risikoer er innlemmet i Reitan Eiendoms overordnede risikostyringsprosess, og klimarisiko vurderes mer enn én gang i året. I den prosessen blir risikoer identifisert, vurdert og analysert i henhold til TCFD-rammeverket, før tiltak blir iverksatt og resultatet av tiltakene blir vurdert.

Det benyttes et sett med forhåndsdefinerte kriterier for hvordan risikoer skal vurderes; en risikoregistreringsskala. Sannsynligheten og konsekvensen av risikoer vurderes som «Lav», «Medium» eller «Høy» og visualiseres i en matrise.

Prosessen gjennomføres med i tråd med ISO 31000 Risikostyring. Når en risiko er vurdert og analysert som høy nok, iverksettes tiltak som selskapet anser som nødvendig for å redusere risikoen tilfredsstillende. Vurderingen tar hensyn til anerkjente klimarelaterte risikoer for bransjen og geografisk plassering av eiendommer og prosjekter.

Risikomatriser

Mulighetsmatriser

For å identifisere muligheter diskuteres potensielle alternativer i bærekraftsteamet som deretter spiller inn utvalgte tema til de respektive selskapenes ledelse. For de mulighetene som det er mest sannsynlig at selskapet kan utnytte, og som gir høyest potensiell finansiell gevinst, blir det iverksatt nødvendige tiltak for å kunne realisere muligheten. Dette håndteres etter behov i de respektive selskapene.

Ansvarsfordeling

Det overordnede ansvaret for risikostyring ligger hos administrerende direktør i Reitan Eiendom. Likevel har medlemmene i ledergruppen et særskilt ansvar for å identifisere og vurdere klimarelaterte risikoer innenfor sine ansvarsområder. Styret vurderer selskapets klimarelaterte risikoer minst en gang i året, og disse vurderes på lik linje som selskapets øvrige risikoer og muligheter. Tabellen under gir oversikt og beskrivelse over hvilke klimarelaterte risikoer selskapet anser som relevant og hvorvidt disse er inkludert i selskapets risikovurderinger.

Reitan Eiendom er fremdeles i startfasen med å kartlegge, vurdere og håndtere klimarelaterte risikoer, og en fullstendig risikohåndteringsmodell skal utarbeides for selskapet i løpet av de nærmeste årene.

Klimarelaterte risikotyper inkludert i selskapets risikoprosess

Tabellen under viser hvordan Reitan Eiendom vurderer relevansen til de ulike klimarelaterte risikoene, samt hyppigheten for vurderingene i selskapets risikoprosess. Tabellen beskriver selskapets vurdering av de ulike risikotypene, samt hvordan den aktuelle risikotypen er relevant for selskapet.

Beregning og målsetting

Reitan Eiendom prioriterer innovasjoner og aktiviteter som kan redusere utslipp og avfall, og forbedre vann- og energieffektiviteten. Selskapet har i bærekraftstrategien satt som mål å redusere utslipp til 100 prosent klimanøytral for scope 1 og 2 i 2030, og for scope 3 i 2050. Med dette menes utslippsreduksjon i tråd med 1,5-gradersmålet innen 2030 og mål om å være netto null innen 2050. Behovet for validering av målene gjennom Science Based Targets vurderes fortløpende gjennom 2023.

I tiden som kommer vil Reitan Eiendom identifisere flere relevante måltall for håndtering av klimarelaterte risikoer og muligheter, samtidig som klimaregnskapet utvides mot 2023. Reitan Eiendom vil følge opp de konkrete KPIene tilknyttet energieffktivitet, vannforbruk, samt materialforbruk og gjenbruk av materialer. Selskapet vil også vurdere å sette konkrete mål for sin verdikjede, samt vurdere å etablere en overgangsplan mot et lavkarbonsamfunn.

Scope 1 inkluderer direkte utslipp fra forbrenning av fossil energi fra selskapets firmabiler.

Scope 2 inkluderer indirekte utslipp fra innkjøpt elektrisitet og fjernvarme. Dette inkluderer energiforbruk i eiendommer hvor Reitan Eiendom har kontorlokaler, energiforbruk i fellesarealer for eiendommer som leies ut samt energiforbruk for lokaler som ikke er leid ut i løpet av rapporteringsåret.

Scope 3 består av indirekte utslipp fra Reitan Eiendoms verdikjede. I 2023 inkluderte dette avfall fra egen kontorvirksomhet og avfall fra utleieeiendommer, vannforbruk i egen kontorvirksomhet og i utleieeiendommer, energiforbruk i utleieeiendommer og forretningsreiser for Reitan Eiendoms ansatte. Scope 3 rapporteringen for 2022 er selskapets utgangspunkt og skal for 2023 inkludere data for alle relevante kategorier i Scope 3.